Nos conseils en immobilier pour locations vacances

Cette rubrique vous expliquera le déroulement d'une location saisonnière type.

L'évaluation du loyer

L'évaluation du juste prix est l'assurance d'une meilleure rotation de vos locataires, et d'éviter ainsi de trop longues périodes d'inoccupation.

En effet, un loyer surévalué pourrait vous être pénalisant par :

• la difficulté de trouver des locataires ;
• les frais qui en résultent (publicité, logement vacants, frais de visite…) ;

A contrario, un loyer sous-évalué, vous l'aurez compris, vous privera de la rentabilité maximale de votre affaire.

La seule solution efficace et gratuite à cette évaluation est la connaissance du marché locatif saisonnier dans votre secteur (étude de logements comparables). Nous vous conseillons donc d'observer les offres locatives du moment et les loyers pratiqués.

Ce marché et votre recherche de rentabilité vous guideront naturellement vers l'évaluation juste du loyer.

Le contact téléphonique

Le locataire vous contacte pour savoir si la période qu'il a choisi est libre, ainsi que pour demander des informations complémentaires.

Nos conseils:

• Soyez réactif : répondez rapidement à votre client. Une étude a montré que 50% des clients vont voir ailleurs seulement 6 heures après l'envoi de la demande. De plus, cette réactivité lui montrera votre « professionnalisme » et votre sérieux.
• Répondez honnêtement aux questions: un client trompé vous le rendra pendant et après la location. Internet regorge de sites vous permettant de répondre aux demandes de vos clients (google map, sncf...). Les conseils locataires de mapetiteagence.com rassurent également vos futurs clients.
• Une location n'est sûre qu'au moment où le bail de location est signé. Ne bloquez pas la location de votre appartement sans avoir reçu au moins le montant de la réservation... vous risqueriez d'être déçu.
• Expliquez votre méthode de fonctionnement et les obligations que le locataire devra suivre pour louer votre appartement. Nous vous conseillons de rédiger un texte type expliquant toutes les étapes à suivre (de l'envoi du bail à la fin de la location)

Le locataire souhaite louer votre appartement

A ce moment de la location vous devez transmettre au locataire par fax, email ou courrier :

1. un engagement de location meublée. Ce contrat de location doit être préalablement rempli par vos soins. Il existe deux sortes de contrat de location (dont nous expliquerons la façon de le remplir par la suite) :
   • l'engagement de location meublées saisonnière : ce contrat doit être utilisé pour toutes les locations inférieures à trois mois.
   • le contrat de location : est utilisé pour toutes les locations supérieures à trois mois
2. la traduction du contrat de location approprié en anglais, si vous en disposez d'une pour vos clients étrangers.
3. un état descriptif et les conditions de location dûment remplis. Depuis 1965, tout bailleur est tenu d'adresser au locataire un état descriptif. Il doit contenir la description des lieux loués, les charges inclues, leur situation dans la localité, les conditions de la location et les modalités et prix de la location.
4. la traduction de ce descriptif.
5. le montant de la réservation. Ce montant est en général de 25% du séjour, mais il reste libre. Vous pouvez demander le paiement de l'intégralité du séjour jusqu'à deux mois avant l'arrivée du locataire.

Le futur locataire vous renvoie ce contrat de location signé et rempli par ses soins accompagné du montant de la réservation que vous aurez défini. Ce montant est considéré comme des Arrhes. En effet, les deux parties (propriétaire et locataire) peuvent annuler la réservation, le locataire en abandonnant les arrhes, le propriétaire en restituant le double de la somme versée au titre des arrhes.
A ce moment là, la location est engagée par les deux parties.

L'arrivée du locataire

La préparation de l'appartement

L'appartement doit être rangé et propre, les lits doivent être faits, des serviettes de toilette en nombre suffisant, une cuisine propre. Les premières impressions sont les plus importantes.

Nous vous conseillons également de bien enlever toutes denrées périssable du réfrigérateur, de laisser à disposition des locataires des produits d'hygiène (savon dans son emballage d'origine, papier toilette…) et des produits d'entretien.

Rien ne vous interdit également de laisser un petit cadeau de bienvenue : un petit déjeuner typiquement régional, une bouteille de vin, des fleurs…après tout ce sont vos clients !!!

La visite de l'appartement :

Faites lui un tour du propriétaire, montrez-lui les pièces et comment fonctionne l'électroménager. Profitez-en pour faire l'inventaire et l'état des lieux. Vous pourrez aussi lui présenter les « règles de vie » que vous compilerez dans un manuel laissé à la disposition du client dans l'appartement.

Les documents :

Après avoir montré votre bien, vous remplissez les documents liés à la location : refaire signer le contrat de location, bien vérifier l'inventaire et l'état des lieux.

Le paiement :

Le jour d'entrée du locataire dans les lieux, il est censé vous payer l'intégralité ou une partie du séjour (le montant de son séjour pour des locations inférieures à un mois, le premier mois de loyer pour les locations supérieures à un mois). Vous encaissez également le dépôt de garantie convenu. Nous vous conseillons pour chaque transfert d'argent de faire remplir un reçu (en double exemplaire).

Ce que doit contenir le guide de vie :

Ce guide vous permettra de rassurer les locataires. Il vous évitera également d'être dérangé pour des problèmes que le locataire pourrait résoudre sans votre intervention.

Ce qui suit est une liste non exhaustive des points à aborder :

• Guide Pratique : il regroupe toutes les informations utiles concernant votre appartement (mode d'emploi des différents électroménagers, code d'entrée de l'immeuble, code d'accès à Internet….) et toutes vos recommandations concernant votre appartement.
• Liste de numéros d'urgence : en premier lieu, le votre, car vous êtes la première personne concernée, celui d'un représentant, celui du concierge, et une liste de numéro d'urgence.
• Les règles de vie de la copropriété : rappelant les règles de votre copropriété et des coutumes d'usages concernant le bruit, les déchets (tri sélectif, local poubelles…)…

Pensez à mettre de petits écriteaux aux endroits stratégiques rappelant des notions importante, par exemple sur la porte d'entrée rappelez le code d'entrée de l'immeuble, sur la machine à laver le linge un bref mode d'emploi, sur les placards ce qu'il y a dedans (draps, serviettes..), etc…

Le départ du locataire

Il est nécessaire d'être présent (ou votre représentant) lors du départ du client afin de vérifier l'état des lieux et l'inventaire de sortie. Le locataire est tenu de rendre l'appartement dans l'état où il l'a pris.

Si l'état des lieux est conforme, nous vous conseillons alors de lui rendre l'intégralité du dépôt de garantie le jour de son départ. Néanmoins, vous avez légalement 60 jours pour restituer ce montant. Le cas échéant, vous pouvez déduire le montant des dégradations dont le locataire pourrait être tenu pour responsable, sous condition que vous les ayez constatées par écrit.

Les baux à utiliser et les documents annexes

Cette rubrique est faite pour vous guider dans le choix et la rédaction des documents liées à la location de votre appartement.

le bail concernant une location saisonnière :

La location meublée ne dépend pas de la loi du 6 Juillet 1989 qui réglemente les baux de location vide. Elle est régie uniquement par la volonté des parties (bail écrit ou verbal) et dans le silence du bail, par les articles 1708 à 1760 du Code civil. Un bail écrit est obligatoire lorsque le logement est destiné à la résidence principale du locataire, et conseillé dans les autres cas. Les propriétaires et les locataires s'entendent sur les conditions de location.

La location est habituellement considérée comme saisonnière lorsqu'elle ne dépasse pas 3 mois. Mais sur la Côte d'Azur, il a été jugé qu'en raison des deux saisons touristiques, un bail consenti du 15 septembre au 30 mars de l'année suivante est bien saisonnier, et non un bail de location à l'année.

La durée maximale d'une location saisonnière dépend donc des us et coutumes de la région de location. Elle résulte des circonstances dans lesquelles a été conclue la location.

Si la location saisonnière doit être de plusieurs semaines, nous vous conseillons de faire mentionner dans le bail l'adresse de la résidence principale du locataire, et de bien lui faire préciser que la location n'est en aucun cas sa résidence principale. 

Dans tous les cas, le bail doit mentionner les informations ci-dessous :

• L'adresse complète (rue, bâtiment, escalier…) du bien en location
• La date de départ de la location, sa durée et la date de fin
• La description des locaux : la désignation des locaux est obligatoire et doit avoir la forme « Logement meublé composé de une chambre… ».
• La destination du bien : habitation, professionnel, résidence secondaire…
• Le montant du loyer et ses modalité de paiement
• Le montant du dépôt de garantie
• Le type d'assurance que doit souscrire le locataire (risques locatif, villégiature…) et s'il n'a pas besoin de souscrire une assurance, indiquer la compagnie d'assurance qui le couvre
• Mentionner les charges inclus dans le loyer
• Les pièces jointes au contrat (inventaire, état des lieux…)
• La signature des deux parties

L'état des lieux

Dans une location meublée, l'état des lieux est facultatif, mais nous vous recommandons de le réaliser. En effet, ce document permet une retranscription de l'état général de votre appartement. Vous n'avez donc pas intérêt à le négliger pour vous protéger contre des dégâts… Il doit être contradictoirement daté et signé par les deux parties, et nous vous conseillons d'en laisser un exemplaire au locataire.

L'état des lieux de sortie doit être impérativement fait en présence du locataire, sous risque de sa caducité.

Pour des locations de courtes périodes, vous pouvez réaliser cet état des lieux en prenant des photos de votre bien sous plusieurs angles. Vous en faites un petit cahier à la fin duquel vous demandez au locataire de signer une clause reconnaissant que les photos correspondent à la réalité.

L'inventaire

Ce document lié à l'état des lieux doit lister les meubles, l'électroménager, les ustensiles et linges mis à la disposition du locataire et en décrire l'état. Il doit être le plus précis possible. N'oubliez pas que le dépôt de garantie ne couvre que les dégâts causés aux objets désignés dans l'inventaire.

N.B. : Pour une clientèle ne comprenant pas le français, nous vous recommandons de lui faire inscrire sur chaque document signé la mention « Je confirme avoir parfaitement compris les clauses de ce contrat ( document) – I confirm I fully understand all clauses in this agreement (document) ».

L'assurance

S'assurer est d'une importance capitale, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre assureur pour lui expliquer votre situation. Il vous aidera à choisir le type d'assurance correspondant à vos besoins.

En location meublée, la loi n'oblige pas le locataire à s'assurer. Cependant, nous vous recommandons fortement d'assurer votre appartement.

Dans un souci de praticité et pour éviter tout problème, nous vous recommandons de souscrire « une assurance pour le compte de votre locataire, avec abandon de recours ».

De plus, nous vous recommandons de bien inscrire dans le bail :

• si l'assurance est incluse et son étendue
• le type d'assurance que le locataire doit souscrire

Vous ne pouvez en aucun cas imposer une compagnie d'assurance.

Charges et dépenses – le partage des coûts

SUJET	COURT TERME (< 1 mois) Ce type de location est considéré comme de la parahôtellerie, les locataires désirent donc un prix incluant tout et donc sans surprise.	LONG TERME (> 1 mois) Dans ce cas, c'est une location meublée « traditionnelle », il n'est donc pas indispensable de tout inclure.
CHARGES COPROPRIETES	INCLUS dans le loyer	INCLUS dans le loyer
TAXE D'HABITATION	Le locataire ne reste pas assez longtemps pour devoir la payer.	Le locataire ne reste pas assez longtemps dans l'appartement pour que vous lui demandiez de payer cette taxe.
INTERNET	INCLUS. C'est souvent demandé – Haut débit bien sûr – WIFI apprécié	NON INCLUS. Facture au nom du propriétaire qui le refacture derrière.
MENAGE	Si ménage pendant le séjour c'est INCLUS ; fin du séjour : le locataire doit laisser l'appartement propre sinon vous pouvez retenir un montant correspondant au ménage.	NON INCLUS
TELEPHONE	Conseil : Restreindre à la réception d'appel (le client appellera avec une carte achetée prépayée) – ou alors si illimité avec les box : INCLUS	Abonnement au nom du propriétaire avec consommations refacturées
ELECTRICITE – GAZ – CHAUFFAGE	INCLUS : c'est tellement plus simple	NON INCLUS - Facture au nom du propriétaire qui le refacture derrière. Sauf si très long terme – le locataire la prend en son nom
LINGE – DRAPS - SERVIETTES	Prévoir 2 ou 3 jeux de draps, couvertures et serviettes par personne Nettoyage INCLUS	Prévoir 2 ou 3 jeux de draps, couvertures et serviettes par personne Nettoyage NON INCLUS