Nos conseils en immobilier pour louer sans frais

Vous trouverez dans ce document, les conseils professionnels les plus utiles pour mener à bien votre projet immobilier.
Du premier contact téléphonique à la signature du bail, toutes les étapes vous seront détaillées, pas à pas.

L'évaluation du loyer

L'évaluation du juste prix est l'assurance d'une plus grande stabilité de vos locataires.

En effet, un loyer surévalué pourrait vous être pénalisant par :

• la difficulté de trouver des locataires ;
• une rotation fréquente de vos locataires ;
• les frais qui en résultent (publicité, logement vacants, frais de visite…) ;

A contrario, un loyer sous-évalué, vous l'aurez compris, vous privera de la rentabilité maximale de votre affaire.

La seule solution efficace et gratuite à cette évaluation est la connaissance du marché locatif du quartier (étude de logements comparables). Nous vous conseillons donc d'observer les offres locatives du moment et les loyers pratiqués dans les logements occupés.

Ce marché et votre recherche de rentabilité vous guideront naturellement vers l'évaluation juste du loyer.

L'état du logement

Un logement en bon état ne peut être qu'un plus et permettra :

• de fixer un loyer plus important (en restant acceptable) ;
• d'avoir des locataires plus fiables, et donc moins de rotation ;
• d'avoir moins de soucis de gestion ;

C'est pourquoi les travaux doivent être vus comme une valorisation de votre patrimoine et non comme une dépense. De plus, de nombreux avantages fiscaux et déductions possibles ont été mis en place par l'Etat pour ces travaux.

Les critères de « logement décent » (cf lien)

Le contact téléphonique et les visites

Lors de ces prises de contact, l'important est de ne pas être trop vendeur, et de présenter le bien tel qu'il est. Cela vous évitera de nombreuses visites inutiles.

Soyez également clair sur toutes les garanties et documents que vous souhaitez obtenir pour la signature du bail. Demandez à vos potentiels futurs locataires d'amener leurs dossiers complets lors de la visite.

Nous vous conseillons d'éviter les visites collectives et de privilégier les visites uniques afin de mieux connaître votre futur locataire.

N'oubliez pas de noter leurs noms et numéros de téléphone. Pour éventuellement les relancer, mais aussi pour les prévenir en cas d'empêchement de votre part…

Le dossier du locataire

Ce dossier doit être complet mais n'a pour but que de s'assurer du sérieux et de la solvabilité de votre locataire.
D'ailleurs, la loi DALO protège la vie privée des locataires et la liste des pièces ci-dessous sont désormais strictement interdites dans la constitution d'un dossier de location.

Liste des pièces interdites :

• une photo d'identité, sauf celle de la pièce justificative d'identité ;
• la carte d'assuré social ;
• une copie du relevé du compte bancaire ou postal ;
• une attestation de bonne tenue de compte ou d'absence de crédit bancaire ;
• une attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ;
• une attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
• un jugement de divorce à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé « Par ces motifs », le contrat de mariage ou un certificat de concubinage.

Nous vous conseillons donc de demander les documents suivants :

• la copie de la pièce d'identité
• l'attestation d'immatriculation CAF, s'il y a lieu
• les trois derniers bulletins de salaire et le contrat de travail
• quittance de loyer des trois derniers termes
• attestation d'assurance multirisque habitation (pour la signature du bail) Attention le locataire d'un appartement meublé n'est pas soumis à cette obligation.

En revanche, le propriétaire n'est pas obligé de souscrire une assurance pour son habitation. Mais nous conseillons néanmoins aux propriétaires de souscrire, au moins, une assurance incluant une garantie responsabilité civile, pour les dommages causés à des tiers.

Le bail

La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit signé par le locataire et le propriétaire. Les baux de location existants sur le marché sont rédigés en fonction et vous protègent au mieux.

Clauses obligatoires

Certaines clauses doivent obligatoirement être mentionnées dans le bail :

• le nom et l'adresse du propriétaire et de son éventuel mandataire
• la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement
• la description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin,...)
• l'énumération des parties communes
• la destination du local loué, c'est à dire l'usage qu'il sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel
• le montant et les termes de paiement du loyer, ainsi que les conditions de sa révision éventuelle
• le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu : il est limité à 2 mois de loyer sans les charges et ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail. Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie.

Clauses facultatives

Propriétaires et locataires peuvent convenir de clauses facultatives. Elles ne doivent pas être contraires à la loi. Par exemple, le bail peut comporter une durée de location plus longue que la durée minimum légale. Le propriétaire peut exiger qu'un tiers (membre de la famille, employeur…) se porte caution pour garantir le paiement des loyers et charges.

Documents annexes

Le bail doit être accompagné des documents annexes suivants :

• l'état des lieux « contradictoire »
• les extraits du règlement de copropriété
• l'attestation d'assurance multirisque habitation
• la liste des charges et leur répartition entre propriétaire et locataire
• le DPE (le Diagnostic de Performance Energétique)
• l'ERNT (l'Etat des Risques Naturels et Technologiques)
• l'engagement de caution d'un tiers (lorsque le propriétaire l'exige)

Les obligations du bailleur

• Vous devez remettre au locataire un logement décent (cf lien), c'est à dire ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation
• Le logement doit être délivré au locataire en bon état d'usage et de réparation et les équipements mentionnés dans le bail, en bon état de fonctionnement
• Vous ne posez vous opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation de votre logement.
• Vous devez assurer au locataire un usage paisible du logement
• Vous devez délivrer gratuitement à votre locataire, à sa demande, une quittance de loyers et charges
• En contrepartie des charges dont vous demandez le paiement au locataire, vous devez justifier les dépenses effectuées.

Les états des lieux

Ils permettent à l'entrée et la sortie de faire le point sur l'état du logement et décliner les responsabilités du locataire et du propriétaire. Un état des lieux bien rédigé est une sécurité pour le propriétaire comme le locataire. Prenez donc bien le temps et le soin de le rédiger convenablement.

L'état des lieux doit se faire par écrit, d'un commun accord, à la remise des clés et à la restitution. Pour être valable, l'état des lieux doit être signé par les deux parties.

Les préavis

En cours de bail, seul le locataire peut mettre fin à la location. Le propriétaire qui veut reprendre son logement ne peut le faire avant expiration du bail sauf si le locataire ne remplit pas ses obligations (paiement du loyer, entretien du logement, respect des règles de voisinage).

Le propriétaire peut récupérer son logement à la fin du bail, soit pour occuper le logement à titre de résidence principale pour lui-même ou sa famille, soit pour le vendre (le locataire reste cependant prioritaire à l'achat), soit pour un motif légitime et sérieux.

Le congé délivré par le bailleur doit être donné au moins six mois avant la fin du bail. Le bailleur doit impérativement informer le locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d'huissier.

Quel que soit le motif du congé donné par le propriétaire, si le locataire quitte le logement avant expiration du préavis, il ne paie que les loyer et les charges correspondant au temps pendant lequel il a effectivement occupé le logement.

Le locataire doit signifier au propriétaire son intention de libérer le logement avec un préavis de 3 mois (par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d'huissier). Dans certaines conditions, le préavis peut être réduit à 1 mois (perte d'emploi, mutation, état de santé). Même si il quitte les lieux avant la fin du préavis, le locataire qui donne son congé doit payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis, sauf si entre-temps un nouveau locataire lui succède avec l'accord du propriétaire.